第一部分：

房地产税个重点问题， 基本上已经解决了，现在就只等一个楼市回暖，就可以落地了。

(相关资料图)

房地产税的过去的几个难点。

一、地方和上面的博弈，因为房地产税做为地方税，地方收多少，就用多少，那么就导致一个情况，地方收房地产税的最低原则，就是能代替之前自己卖地的收入，甚至有的地方，会收的超过这个比例，而对于上面来说，地方上收房地产税，又不是给上面的，那万一收多了，到时候影响了其他的增值税的税收，那么不就等于是上面收的少了，下面收的多了。所以要收税，必然的上面和下面，要达成一致。彭叔觉得2022年，没有落地，除了大环境太差以外，还有就是地方和上面没谈拢，等到今年3月份，一切都定了以后，应该就会加速了。

二、房地产税的征收方案，这个应该是已经出来了，而且肯定都有好几个版本了，最初版本肯定已经变了。因为房地产税需要立法，但是房地产税试点，不用立法，只要授权，现在已经授权了，所以理论上来讲，这就可以直接落地。

三、房地产税的征收成本，国内各种房子都有，比如说，北京，至少有24种不同产权的房子，那么这些房子，哪些收，哪些不收，上次人大给的方案是宅基地，5年内先不收，那就是小产权房5年内不收，那其他的那种房子，到底收不收，类似于各种疑难杂症。国内收房地产税，本身目的，还是为了增加收入，如果说，收房地产税的钱，还不够成本，那就没意义了。

上面这几个难点。

到现在基本上都已经解决了。

现在最大的问题，是如何在房地产税试点落地之后，不能把房价泡沫给刺破了。

因为房地产税长期来说，对房价没有太大的影响，但是落地的短期，对于房价一定会有影响，那么如何防止，在房地产税落地的时候，不把房价泡沫给刺破了，这就是最大的难点。

所以楼市必须要回暖一下，把这个垫子给撑的厚一点，然后房地产税，再落地。

房地产税的核心目的，不是为了降低房价，核心目的是为了代替土地财政，大家也能看到，随着国内人口负增长以后，卖地的收入，铁定是越来越少了，但是城市里面的人口，越来越多，人一多，大家的基本生活设施，都需要钱，说个最简单的，卖地的钱少了，老师的工资都难了，因为老师的工资，尤其是中小学的老师，主要还是靠地方，如果说卖地收入不行了，老师的工资是第一遭殃的。

为了解决土地财政收入的问题，房地产税必然要出来。

就像延迟退休一样，其实国内再晚两年搞延迟退休，也可以，但是上面不会等都逼到了最后那一步的时候，然后才开始搞。这种宏观的长期政策，一般都是提前的，在卖地收入开始走下坡路的时候，房地产税就应该是渐进式的慢慢出来了。

一开始为了让大家容易接受，相对来说，税费肯定不高，但是后面，随着卖地的收入越来越少，房地产税肯定就越来越高了。

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